??来源:AI财经社

??撰文 /   ?  叶航 

??编辑 /   ?  祝同

??风波、澄清、自省。

??国庆节后,“宇宙最大开发商”万科再次陷入了漩涡之中。这位房地产界的老大哥在内部会议大厅里挂出红底白字的“活下去”,搅动起地产界的水塘。

??外界侧目惊惶之余,万科一边在厦门打响降价第一枪,一边在环北京地区收购三十余万平方米住宅用地。这样的情景并不是第一次出现,每一次市场调整后,万科在某种程度上都会成为利益既得者,扩大市场份额。

??“对于万科,一定不要看他们对外的讲话,因为万科的口径内外是有明显区别的。”一位地产分析师对AI财经社说道,他紧接着补充:“直到这一次。”

??01、最会“哭”的房企

??10月9日,王石在纽约领了个2018“亚洲创新变革者”的奖,发表获奖感言时,他说:“Thank my wife Meme.”

??Meme是田朴珺的英文名,她就坐在台下,穿着一身黑色深V连衣裙,坐在她身边的是美国前总统约翰·肯尼迪女儿卡罗琳·肯尼迪。旋即,田朴珺在朋友圈晒出67岁的王石腹肌照,配以一个害羞的表情。

??就在王与田罗曼蒂克的一周前,万科董事会主席郁亮在秋季例会上却一筹莫展,表情凝重。他的讲话充满了危机感,他说万科要以“活下去”为最终目标,红底白字的大海报遍布整个会场。

??几乎是同一时刻,厦门万科打响了楼市降价的第一枪。白鹭郡五折甩卖、对旧业主退款百万的消息传遍全网。随后厦门万科发布声明称近日网上流传的“白鹭郡项目因降价对前期业主退款”的消息并不属实。

??万科白鹭郡开盘近一年的时间里,推出了200多套精装住宅,总价在450万元至500万元,但只卖出了不到100套。今年9月,厦门万科选择打折促销,100多套特价房,总价降至278万元至298万元。对此,厦门万科方面表示,不存在原价500万元的房源降至278万元到298万元的情况。这是在去掉精装修、车位及电梯后,即从精装修交房变为毛坯交房,实际降幅在20%至30%之间。

??而原先以450万元至500万元购房的业主,厦门万科正在和银行协商变更按揭合同的方案,准备退款。

??对于此次白鹭郡事件,厦门当地的一位炒房客告诉AI财经社:“这个盘规模不小,周期略长,开发商需要回笼资金了,而且今年厦门的新盘很多,万科需要抢下第一波客户。”

??炒房客的话对应了郁亮的内部讲话,他表示今年万科回款如果不到6300亿,所有的业务都将喊停。但如今十月过去一半,而回款的目标只完成了不到50%。

??据年报显示,2017 年年中,万科实现 3579.31 亿元预收款项,与年初相比增长了 30.32% 。而 2018 年中,万科预收款项仅增加了 853.83 亿元,与年初相比涨幅仅有 20% 。增速垫底,库存积压,回款艰难,万科判断转折的日子已经来临。

??同时,包括恒大、碧桂园、泰禾等在内的多家房企开始降价销售,以期资金迅速回笼。其中,恒大推出国内全部楼盘8.9折,而如果全部优惠进行叠加,最低可至7.4折,比今年2月份的8.8折促销力度再次升级。

??中原地产首席分析师张大伟分析,随着房地产调控的深入,房企逐渐出现了业绩上涨乏力的现象,从之前一年多的房企普遍上涨,逐渐开始出现了龙头房企上涨速度放缓。包括多家龙头房企,销售业绩都开始出现了逐渐放缓的迹象。

??颓势初现,万科另一边却开始了收购土地。10月9日晚间,华夏幸福(23.680, 0.88, 3.86%)发布公告称,北京万科以32.34亿元收购华夏幸福其环北京区域33.93万平方米的住宅用地。除此之外,万科还与华夏幸福合作开发其位于涿州、大厂、廊坊和霸州市的10宗土地项目。

??从各项数据显示,喊出“活下去”的万科似乎并未真正到了山穷水尽的地步。半年报显示,上半年万科营收为1059.75亿元,同比增长51.8%;净利为91.24亿元,同比增长24.94%。2018 年 1-9 月,碧桂园以1198亿元拿地金额继续位居榜首,万科以1163亿元稳居第二位。按照权益金额计算,万科三季度合计拿地金额接近500亿元,达到458.7亿元,相当于恒大+碧桂园+保利+融创四大龙头房企拿地金额总和。

??“活下去,可能是活不下去,也可能是更好地活下去”,地产界知情人士道破此次万科“活下去”的深意。张大伟认为,万科一向是“会哭的孩子有奶吃”,其对外发言一向以悲观为主,和谐为主。因此,在2018年半年报数据创新纪录的时候,万科仍旧选择向外界释放出“活不下去”的信号,以喊疼的形式呼吁利好的政策。

??“每一轮楼市调控带来的市场波动中,万科的降价最坚决最有效。”张大伟总结道。每一次市场调整过后,万科都成功地扩大了自己的市场份额,从某种程度上,万科就像一个顶级流量明星,在一次次争议中,成了传说中的“宇宙最大开发商”。 

??02、降价降成房企老大

??“希望万科能够做出反省,继续成为地产行业的榜样。”2008年,绿城集团创始人宋卫平接受某杂志采访时如此说道。

??前一年,王石在一个论坛上提及“拐点论”,并称万科不会囤地、捂盘。

??彼时,中国商品房住宅市场欣欣向荣,万科当年销售额合计523.6亿元,比三年前翻了5.7倍。时任战略和投资管理部总经理的刘荣先,经过市场调研,交给王石一组数据:“深圳、上海、北京、成都、武汉等大城市都出现了市场开始下行的明显信号。一个多月后的一个会议上,王石在回答一个记者问题时,首次肯定了拐点论的说法。

??后来,王石在博客连发八篇文章阐述拐点论核心,在地产界引发震荡。2008年9月,万科首次对开发的房产进行了大幅降价销售的处理。

??与此同时,万科和王石却在尽失人心。

??首当其冲的是捐款门。2008年汶川地震中,万科员工共捐款200万元,王石被网友质疑为是一毛不拔、毫无社会责任感的吝啬小人。2008年5月,某市召集开发商开会,没有邀请万科当地公司。会议内容可以用八个字概括:不许降价,远离万科。2008年11月,万科杭州降价促销后,惹怒先期购房者,砸破某售楼处玻璃。而南京市政府物价局也给万科开了一张四千万的罚单,“物价局该管哄抬物价啊,结果它说你降价垄断”,王石几年后回忆起来仍感无奈。

??就在万科全国降价售楼的时候,宋卫平则坚持“绿城不降价”。应对降价潮,宋卫平提出增加品质和配套服务的附加值来提升竞争力。宋卫平还称自己不在意宏观调控。正因此,绿城在不断高筑的债务压力下,遭遇危机。在宋卫平看来,在面对行业危机来临的时候,万科并没有与行业以及政府有关部门进行沟通,而是自己快速囤积现金,降价套现,是非常不负责任的行为。因此,宋卫平喊话王石做反省。

??一切看上去,万科的2008年就像一场劫数,众叛亲离,孤家寡人。然而苦涩背后,这年万科创造了478.7亿元的销售成绩,市场份额同比上升了50%,一举成为中国房地产企业的龙头老大。

??时间退回到2004年2月,万科刚好成立20周年,在深圳大鹏镇云海山庄举办季度例会。那次会议的主题是“畅想万科30岁”。时任总经理的郁亮做了此次会议的总结发言,他抛出一个问题:“今天万科的市值已经超过100亿,在未来10年还能保持高速增长吗?”

??现场一片沉默。没有人能确定未来。那时距离王石登上珠峰还不到一年,万科的信心空前高涨,又空前憋得慌。

??当时的万科财务总监王文金发言,称按照每年30%的复合增长,到2014年时,万科的销售额将达到1000亿。

??这个数据显然超出王石的预料,他说:“年轻人,你们不要这么心浮气躁,这是在搞大跃进。”然而千亿销售额还是写入了万科中长期规划之中。

??10年后,2014年万科的销售额实现2000亿大关,二倍于当年的预期。

??“市场的博弈就是情绪的博弈,而情绪这东西是会传染的,一旦预期心态崩了,就要互换椅子,重新排位了。”一位行业内人士分析道。他认为,万科在之后2011年和2014年的降价潮中,正是通过这种情绪的博弈,一次次“活下去”。这一次,也不外乎是如此。

??03、活下去

??前几年,郁亮接受采访时称,万科没有核心竞争力,没有任何一种能力能保证万科一劳永逸,高枕无忧。

??万科真的没有核心竞争力吗?在外界看来,万科当然是中国最有竞争力的公司之一。

??1984年,33岁的王石在深圳建设路1号创办了万科的前身——深圳现代科教仪器展销中心。1988年,万科完成了股份制改造,王石担任万科董事长兼总经理。当时的万科所有资产不过是三个来料加工厂。

??1989年,深圳会堂里,万科企业股份有限公司召开了第一届股东例会。在这次会议上,王石被推选为第一任董事长,他拿出五分之四的个人积蓄2万元,购买了万科股票。王石后来在自传中回忆,4100万股股份中,万科职工股应得的股票在500万左右。按照当年市府办公厅下发的股改文件,这部分股票只能有10%允许量化到个人名下,其余归集体持有。

??王石

??王石因怕招惹杀身之祸,在名利之间选择前者,放弃了他应得的个人股份。

??1990年,万科在深交所上市。整个90年代,当其他企业都在搞多元化时,万科做减法,卖掉了很多产业,专注做房地产。

??2015年,宝能系通过二级市场成为万科第一大股东,轰轰烈烈的宝能之争就此展开。直到去年6月9日,持续近两年的万科股权之争终于尘埃落定,深圳地铁集团成为万科目前最大的股东,持股比例达29.38%。深圳地铁集团的主营业务是轨道交通运营,实控人为深圳国资委。据经济观察报报道,在成为万科第一大股东后,深圳地铁集团将和万科在各地展开“轨道+物业”的合作,万科主要负责轨道沿线的物业开发工作。

??回到2004年云海山庄那次会议,万科的未来在哪里?《万科逻辑》一书中说,当时在万科已经形成了一个共识,就是万科需要发展战略。而在半个多月以前的秋季例会上,郁亮将“战略检讨”放在了首位,具体的操作是“收敛”和“聚焦”,以“活下去”为最终目标。

??2012年,万科提出行业进入白银时代,从做快周转向做长期运营转型,从重资产转向城市配套服务商,至今已经 6 年。2018年6月,郁亮在股东大会上说:“十年后,万科还会是地产公司吗?我想不是了,如果还是,那也是惨淡经营了。”

??郁亮表示,万科未来是美好生活的服务商,未来想到万科,就会想到美好的生活,而不是建几栋房子的开发商。

??今时今日,万科已经把战略升级为城乡建设和生活服务商,从开发业务衍生到服务业务,包括:房地产开发、物业服务、租赁住宅服务、物流仓储服务、商业开发与运营。此外,万科还进入冰雪、度假、教育、养老等领域。

??在财报上,除了房地产和物业,其他业务被统称为“其他业务”。财报数据显示,房地产业务利润率同比增加2.54%,而物业业务则负增长2.10%,其他业务负增长4%,不容乐观。

??是活下去还是更好地活下去?对万科和外界,仍是一个疑问句。